Immobilien-Umfrage 2024: Investoren wollen umschichten – Nordamerika und Asien sowie Wohnen und Logistik im Aufwind

In ihrer jährlich stattfindenden Immobilienumfrage wollte Universal Investment zum mittlerweile dreizehnten Mal von institutionellen Investoren wissen, wie sich ihr Anlageverhalten und ihre Erwartungen verändert haben und welche aktuellen Trends sie an den Immobilienmärkten beobachten. Die Auswertung beruht auf den Angaben deutscher Pensionseinrichtungen, Versicherungen, Kreditinstitute und Stiftungen mit einem verwalteten Vermögen von insgesamt rund 62 Milliarden Euro. Investoren wollen demzufolge an der Höhe ihrer Immobilienallokation festhalten, diese aber sowohl geografisch als auch nach Nutzungsarten anpassen. Investitionen in Asien und Nordamerika gewinnen stark an Bedeutung, ebenso in Wohnen und Logistik.

Deutschland bleibt im Fokus, Nordamerika und Asien verstärkt in Portfolios vertreten

Die aktuellen Bestandsportfolios der befragten institutionellen Investoren weisen einen starken Home-Bias auf: Im Durchschnitt befinden sich 69 Prozent ihrer Immobilien in Deutschland, 20 Prozent im europäischen Ausland und 9 Prozent in Nordamerika. Bei denjenigen, die im asiatisch-pazifischen Raum Immobilien halten, machen diese durchschnittlich 2 Prozent ihrer gesamten Immobilieninvestments aus. Wie bereits in den Vorjahren spielen Schwellenländer für die Umfrageteilnehmer kaum eine Rolle.

Vergleicht man die aktuellen Zahlen mit den für 2024 prognostizierten Allokationen aus der Immobilienumfrage des letzten Jahres, stellt man fest, dass nur eine Zielallokation erreicht, drei dagegen verfehlt wurden. So sollte etwa der Deutschland-Anteil auf 57 Prozent sinken, was nicht einmal annähernd umgesetzt wurde. Bei den Allokationen in Europa ohne Deutschland sieht es etwas besser aus: 20 Prozent wurden laut aktueller Umfrage erreicht, prognostiziert waren 26 Prozent. Und auch der 2023 geplante Asien/Pazifik-Anteil von 8 Prozent wurde mit den 2024 tatsächlich realisierten gut 2 Prozent deutlich unterschritten. Voll im Soll liegen hingegen die Allokationen in Nordamerika: Die für dieses Jahr geplanten 9 Prozent wurden erreicht. 

Dabei soll es nicht bleiben. Bei den Neuinvestitionen in den nächsten zwölf Monaten zeichnen sich deutliche Verschiebungen ab. Während der in Deutschland gehaltene Immobilienanteil im Schnitt auf 50 Prozent weiter sinken soll, wollen die Teilnehmer der ​Umfrage in allen anderen Märkten ihre Anteile erhöhen – und das teils drastisch. Asien/Pazifik steht mittlerweile weit oben auf der potenziellen Kaufliste: Die künftige Allokation in der Region soll sich auf durchschnittlich gut acht Prozent fast vervierfachen und auch die Allokationen in Nordamerika (16 Prozent) und im europäischen Ausland (21 Prozent) sollen stark steigen.

„Immobilien sind und bleiben in der gegen-wärtigen Marktphase ein unverzichtbarer Bestandteil institutioneller Portfolios. Trotz des veränderten Zinsumfelds planen die meisten Investoren ihren aktuellen Immobilienanteil von rund 25 Prozent unverändert hochzuhalten“, erläutert Markus Kuntz, Group Head of Sales bei Universal Investment. „Das heißt aber keineswegs, dass sie keine Neuallokationen erwägen und realisieren. Gerade die Region Asien-Pazifik bietet großes Potenzial und viele Investitions-gelegenheiten. Auch das Interesse an Wohnimmobilien nimmt weiter zu. Auf Grund steigender Mieten und ihrer Stabilität bieten Wohnobjekte Investoren langfristig sichere Renditen.“

Wohnen und Logistik ergänzen Büroimmobilien als Haupt-Nutzungsarten

Bei der sektoralen Allokation der Bestands-immobilien ist weiterhin das Bürosegment mit einem Anteil von durchschnittlich 39 Prozent am stärksten vertreten, auch wenn es im Vergleich zum Vorjahr (40 Prozent) minimal verliert. Zugelegt hat dagegen die Nutzungsart Wohnen mit durchschnittlich 24 Prozent (Vorjahr 16 Prozent). Logistik bleibt mit 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr unverändert. Dieses Bild zeichnet sich auch für die geplanten Neuinvestitionen in den nächsten zwölf Monaten ab. Der Anteil von Wohnen (30 Prozent) und Logistik (19 Prozent) sollen künftig steigen, womit Wohnen dann im Durchschnitt fast gleichauf mit Büro (34 Prozent) liegt. Laut Umfrage sollen Hotels ebenfalls wichtiger werden (rund 5 Prozent), während Segmente wie Ärztehäuser und Einzelhandelsimmobilien (jeweils 6 Prozent) weiter sinken.

Viele der von Universal Investment befragten institutionellen Investoren setzen verstärkt auf Wohnimmobilien. Dabei bevorzugen sie bei Neuinvestitionen vor allem klassische Mehr-familienhäuser in Volleigentum (59 Prozent) sowie Micro- (40 Prozent) und Studenten-apartments (37 Prozent). Wenig bis kein Interesse haben die Umfrageteilnehmer dagegen an klassischen Mehrfamilienhäusern in Teil-eigentum, Co-Living und Sozialwohnungen. Gewerbliche Immobilien in Wohnimmobilien umzuwandeln, kommt für vier Fünftel der Befragten nicht in Frage.

Immobilienpreise sind akzeptabel und stabil

Die Immobilienpreise für Neuinvestitionen aller Nutzungsarten schätzt der Großteil der Befragten als hoch, aber noch akzeptabel beziehungsweise fair gepreist ein. Für Deutschland sehen das 76 Prozent der Befragten so (Vorjahr 67 Prozent), für das restliche Europa 83 Prozent (Vorjahr 94 Prozent) und für die restliche Welt 94 Prozent (Vorjahr 88 Prozent). Für den deutschen Markt finden 18 Prozent der Befragten die Preise nicht mehr akzeptabel. Letztes Jahr waren es noch 28 Prozent. Allgemein geht die Mehrheit der Umfrageteilnehmer (59 Prozent) von unveränderten Immobilienpreisen im nächsten Jahr aus.

Nach den ersten Zinssenkungen sind sich 56 Prozent der Teilnehmer sicher: Die Transaktionsmärkte erfahren im Lauf des Jahres 2025 eine Wiederbelebung. Viele sehen in weiter fallende Zinsen, die Käufer und Verkäufer näher zusammenbringen, den Hauptfaktor für das erneute Aufleben der Transaktionen (50 Prozent), weit vor Notverkäufen durch Insolvenzen und Non-performing Loans (19 Prozent).

Cashflow bleibt im Fokus und Core bleibt Trumpf

Für Neuanlagen erwarten Institutionelle generell eine jährliche Cashflow-Rendite von vier Prozent. Letztes Jahr lag diese bei 4,1 Prozent. In den deutschen Top-7-Städten rechnen 41 Prozent der Investoren 2025 mit Nettoanfangsrenditen zwischen 3,0 und 3,5 Prozent, 35 Prozent mit Nettoanfangsrenditen von über 4,0 Prozent. Mit Blick auf die Risikoklasse gehen die Teilnehmer weiterhin auf Nummer sicher: Core bleibt mit 63 Prozent am beliebtesten (Vorjahr knapp 60 Prozent), gefolgt von Core+ mit 36 Prozent (Vorjahr 29 Prozent). 

Wenn raus aus Immobilien, dann rein in andere alternative oder liquide Assets

Der aktuelle Immobilienanteil am Gesamtportfolio der Umfrageteilnehmer liegt bei durchschnittlich 25 Prozent und soll im Mittel unverändert bleiben. Die Hälfte derjenigen Institutionellen, die eine Reduzierung der Allokation in Immobilien erwägt, möchte das freiwerdende Kapital in alternative Investments wie Infrastruktur oder Private Equity investieren. 38 Prozent würden das Kapital in liquide Assets umschichten, der Rest würde das Liquiditätspolster ausbauen

„Die Immobilienmärkte zeigen dank deslangfristigen Anlagehorizonts deutscher institutioneller Investoren eine klare Stabilisierungstendenz, während sinkende Zinssätze das Potenzial für mehr Transaktionsaktivität bieten. Während die klassischen Investmentvehikel, etwa deutsche offene Immobilien-Spezial-AIF in Form von Sondervermögen im Treuhandmodell weiterhin das meiste Kapital auf sich vereinen, sehen wir auch steigendes Interesse an Anlagevehikeln wie beispielsweise dem so genannten Miteigentumsfonds. Hier können Investoren unter Beibehaltung der Eigentumsrechte ihren Immobilien-Direktbestand – und das womöglich grunderwerbssteuerneutral – in einen offenen Immobilien-Spezialfonds einbringen und daraus Vorteile erzielen“, sagt Jochen Meyers, Group Head of Relationship Management bei Universal Investment.